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1999年12月9日 星期四

新界東北與新界西北規劃及發展研究- 古洞北、粉嶺北、坪輋/打鼓嶺及洪水橋的發展建議

供立法會規劃地政及工程事務委員會
於一九九九年十二月九日討論

新界東北與新界西北規劃及發展研究-
古洞北、粉嶺北、坪輋/打鼓嶺及洪水橋的發展建議


目的
1 . 本文件旨在尋交各議員對新界東北與新界西北規劃及發
展研究的發展建議的看法和意見。


背景
2 . 為了跟進「全港發展策略檢討」的結果,規劃署及拓展
署在一九九八年年初聯合委聘顧問公司展開上述兩項研
究,以鑑定新發展區,容納香港急劇增加的人口。香港
人口現時約為6 8 0 萬,到了二零一一年,估計會上升至
約8 3 0 萬。

3 . 這兩項研究大致分為兩個階段進行,即規劃階段和工程
可行性階段。在規劃階段,顧問公司鑑定了新發展區,
並為這些地區制訂土地用途建議。這兩項研究規劃階段
的工作現已大致完成,研究結果現供公眾諮詢。在考慮
公眾意見和修訂這些建議後,顧問公司便會根據這些建
議,展開下一階段的詳細工程可行性研究。


新發展區
初步物色發展區的工作

4 . 這兩項研究已全面探討在新界東北和新界西北發展新市
鎮的機會, 並根據地形上的發展限制和機會的檢討結
果,初步鑑定了下列地區,可作大型市區發展(見附件A
的位置圖):

新界東北
( a ) 古洞北
( b ) 粉嶺北
( c ) 坪輋/打鼓嶺
( d ) 丙崗
( e ) 馬鞍山
( f ) 大埔滘
( g ) 大埔北
( h ) 林村谷
( i ) 龍躍頭
( j ) 汀角

新界西北
( a ) 洪水橋
( b ) 天水圍南
( c ) 錦田
( d ) 凹頭
( e ) 新田
( f ) 牛潭尾
( g ) 元朗南
( h ) 藍地石礦場


選址準則

5 . 這兩項研究隨而根據下列準則,對上述的擬議發展區進
行評估,以期選出最合適的地區,優先進行發展:
( a ) 容易與現有及已規劃的鐵路網絡連接;
( b ) 應盡量避免選擇具有高生態及景觀價值的地區;
( c ) 發展區應有充裕的土地面積,最理想是足以容納最
少5 萬人居住, 令到基礎設施可以發揮最大的作用
和取得最大效益;
( d ) 發展區內應不受地理環境因素限制,能發展成為一
個連貫及融匯的市鎮;
( e ) 應盡量減少在發展及執行方面的限制(包括資金、環
境和社會成本,以及進度要求);以及
( f ) 發展區坐落的地點,最理想是可利便深圳與香港之
間日益頻繁的跨界活動。


建議的新發展區


6 . 在評估各個具潛力的發展區時,下列地區明顯較其他地
區優勝, 因而獲建議採納為優先發展的新發展區(見附件
B 的位置圖):


位置
( a ) 古洞北

獲選的主要原因
- 毗鄰落馬洲延線;
- 可利用擬議的古洞北鐵路車站;
- 鄰近羅湖及落馬洲邊界通道;
- 有機會清理現時區內雜亂無章的發
展;以及
- 發展區面積較大。

位置
( b ) 粉嶺北

獲選的主要原因
- 鄰近粉嶺/上水新市鎮,在提供基礎
設施和各種設施方面較具成本效益;
- 發展區面積龐大,但地形上的限制較
小;以及
- 可與附近的郊野地區融合,締造一個
綠化的生活環境。

位置  
( c ) 洪水橋

獲選的主要原因
- 毗鄰西鐵第一期;
- 可利用擬議的洪水橋鐵路車站;
- 可與天水圍新市鎮結合;
- 鄰近擬議的深港西部通道;以及
- 有多條策略性連接道路通往市區。

7 . 此外,坪輋/打鼓嶺也獲鑑定為合適的地區,以發展露
天貯物和鄉郊工業用途,並容納因發展上述新發展區而
需要遷移的有關用途。坪輋/打鼓嶺現時已有露天貯物
和鄉郊工業用途, 因此, 把這個地區繼續用作這些用
途,既可盡量利用現有的配套設施, 也可提供機會改善
及重新規劃這個地區,使發展更具條理。

8 . 其他地區暫未建議優先發展,主要的原因包括當局未能
確定能否提供必要的運輸及其他基礎設施,以及提供這
些設施的成本效益、有關發展對生態的影響、發展一個
連貫及融匯市鎮的成本效益等。不過, 由於這些地區已
初步鑑定具有發展潛力,長遠而言,可以在有需要時進
行發展。


土地用途建議


9 . 顧問公司在為古洞北、粉嶺北和洪水橋這三個新發展區
制訂土地用途建議時,採用了綜合研究方式, 使規劃及
工程評估可以同時進行,形成一個複接過程。顧問公司
首先根據一些主要規劃原則(下文第1 1 段會再作解釋),
擬備初步的土地用途建議,然後在交通及運輸、工程、
環境、園景和社會經濟各方面,就這些建議進行一系列
的技術評估。最後,顧問公司根據評估結果,修訂初步
的土地用途建議,從而為這些地區擬備發展計劃。

1 0 . 有關古洞北、粉嶺北、坪輋/打鼓嶺和洪水橋新發展區
發展建議的諮詢摘要,分別載於附件C 及D,而有關計
劃的主要特色則扼要載於下文第1 1 至1 3 段。


規劃原則


1 1 . 制訂古洞北、粉嶺北和洪水橋的土地用途建議所採用的
規劃原則如下:

在鐵路沿線進行發展

( a ) 西鐵第一期和上水至落馬洲鐵路延線將會分別為洪
水橋和古洞北提供服務,而這兩條鐵路已分別定於
二零零三年及二零零四年通車。為了善用鐵路這個
集體運輸系統,這項研究建議把發展集中在新的古
洞北鐵路車站和洪水橋鐵路車站四周。

( b ) 粉嶺北基本上是上水/粉嶺新市鎮的擴展部分,有
交通接駁服務連接現有的東鐵(粉嶺及上水站) , 所
以交通十分便利。

盡量發揮發展潛力

( c ) 高密度的住宅發展將坐落在鐵路車站上蓋,或車站
四周5 0 0 米範圍內,讓居民可步行前往車站。

( d ) 在古洞北及洪水橋,發展地盤的最高地積比率建議
為8 倍(住用部分地積比率為6 . 5 倍,非住用部分
地積比率則為1 . 5 倍) 。超過八成人口會住在步行
可達鐵路車站的範圍內。粉嶺北的住用部分地積比
率建議為5 倍至6 . 5 倍。

( e ) 在高密度中心區以外,距離鐵路車站5 0 0 米至約
1 . 5 公里的地區,是多個中等密度住宅發展帶,擬
議的住用部分地積比率為2 . 1 倍至5 倍。

均衡的社區

( f ) 為了發展一個均衡的社區,當局會按照香港規劃標
準與準則訂明的標準, 提供教育、康樂及其他政
府、機構或社區設施,以及休憩用地。當局亦會藉
這個機會提供政府、機構或社區設施,以解決現時
這類設施供應不足的問題,並滿足較廣泛區域人口
的需要。

休憩用地及行人道網絡

( g ) 這項研究建議設立休憩用地和分層行人道綜合網
絡,把住宅區、市中心的主要交通樞紐和必要的政
府、機構或社區設施連接起來。這項研究亦建議在
洪水橋和古洞北的市中心闢設經園景美化的行人專
用區。

現有的鄉村及墓地

( h ) 所有現有的鄉村、墓地和具歷史及/或文化價值的
建築物和地點, 均盡可能保留。

提供跨界活動的支援設施

( i ) 香港與深圳之間的跨界活動日見頻繁,有見及此,
這項研究已在新發展區預留土地,為跨界活動, 包
括貨物分流及進出口活動、港口後勤和露天貯物用
途,提供支援設施。

土地用途預算

1 2 . 這三個新發展區的土地用途建議現扼要載於下表:



人口及就業

1 3 . 根據這些土地用途建議所會容納的人口數目和製造的就
業機會,分別列於下表:

發展計劃的可行性

1 4 . 上文第9 段已提及,顧問公司已就交通及運輸、工程、
基礎設施、環境、園景、景觀和社會經濟各方面,對新
發展區的發展建議進行技術評估。根據評估結果,有關
的發展建議是可行的,在推行上並沒有任何重大困難。
上述技術評估結果可供索閱。
1 5 . 下一階段的研究將會就上述各個範疇進行更詳細的評
估,以及擬備推行土地用途建議的機制和程序表。
徵詢意見
1 6 . 古洞北、粉嶺北、坪輋/打鼓嶺和洪水橋新發展區的發
展建議載列於附件C 及D,並於第9 至1 3 段扼要載
述。請各議員對這些發展建議發表意見。


附件

附件A 具潛力的新發展區位置圖
附件B 優先發展的新發展區
附件C 新界東北規劃及發展研究 - 古洞北、粉嶺北及坪輋/
打鼓嶺發展建議諮詢摘要
附件D 新界西北規劃及發展研究 - 洪水橋發展建議諮詢摘要


簡報


一套片長十分鐘,有關優先發展的新發展區的錄影帶, 將於會
議席上播放。


規劃署
一九九九年十二月


附件A(按鍵放大)


附件B(按鍵放大)

1999年8月16日 星期一

財務委員會 工務小組委員會討論文件 PWSC(97-98)33

東北網註:新界東北相關部份以字高亮。
18/10/2010 網主

========================
PWSC(97-98)33

財務委員會
工務小組委員會討論文件

一九九七年五月二十一日

總目711-房屋
全港拓展
土木工程-土地發展
558CL-新界西北規劃及發展研究:顧問費及地盤勘測
工作
559CL-新界東北規劃及發展研究:顧問費及地盤勘測
工作
560CL-港島南和南丫島規劃及發展研究:顧問費及地
盤勘測工作

    請各委員向財務委員會建議,把558CL、559CL和 560CL三項工程計劃提升為甲級;按付款當日價格 計算,估計費用總額為1億2,670萬元,用以為新界 西北、新界東北,以及港島南和南丫島進行三項綜 合規劃與工程研究和地盤勘測工作。


    問題 建議 工程計劃的範圍和性質 理由 財政影響 公眾諮詢 環境影響 土地徵用 背景資料 558CL ─ 新界西北規劃及發展研究:顧問費用及 地盤勘測工作



問題

我們需要在新界西北、新界東北,以及港島南和南丫島進
行綜合規劃與工程研究和地盤勘測工作,以物色合適的發
展地區和加快提供所需的基礎設施,應付未來10年的中期
房屋需求,同時藉此確定計劃研究的地區是否有長遠潛力
應付未來15年的策略性增長。

建議

2. 拓展署署長根據規劃署署長的意見,建議把下述工程計
劃提升為甲級;按付款當日價格計算,估計費用總額為 1
億2,670萬元。這項建議獲規劃環境地政司和房屋司支持。
擬提升為甲級的工程計劃如下-
工程計劃
預算費
百萬元
(付款當日價格)
(a) 558CL - 新界西北
規劃及發展研究:
顧問費及地盤勘測
工作
55.7
(b) 559CL- 新界東北
規劃及發展研究:
顧問費及地盤勘測
工作
42.2
(c) 560CL- 港島南和
南丫島規劃及發展
研究:顧問費及地
盤勘測工作
28.8_______
總計126.7
_______

工程計劃的範圍和性質

3.這些研究的範圍和目標如下:
  1. 就全港發展策略檢討中的中期(未來10年)和長遠(未來
    15年及以後)發展策略,研究新界西北、新界東北,以
    及港島南和南丫島可否供進行策略性增長發展,並研
    究發展的範圍;
  2. 物色合適的發展地區;界定適當的發展規模和用途組
    合,並確定這些發展規模和用途組合是否可以接受;
  3. 研究策略性增長發展對新界西北、新界東北,以及港
    島南和南丫島非策略性增長地區的影響,並在有需要
    時,為這些地區提出新的土地用途和基礎設施發展大
    綱建議;
  4. 評估擬進行的發展會對交通和運輸、污水收集、排水
    、供水、公用設施、生態、環境、廢物處理、景觀、
    農業和地盤平整方面造成的實質影響,以及在社會經
    濟方面的影響;找出值得關注的問題和基礎設施不足
    之處,並就補救措施/工程計劃提出建議,以補不足
    和解決有關問題;
  5. 按優先次序,制訂配套發展計劃,並為其後工程的實
    施制訂全面和互相協調的發展進度大綱;提出建議的
    行動區和工程計劃名單;擬備詳細的發展藍圖,並評
    估執行機制、所需土地和發展成本;
  6. 進行地盤勘測工作,為這些研究所定出的優先行動地
    區和優先進行的基礎設施工程,確定岩土情況、確立
    設計規範和制訂初步工程計劃可行性研究;以及
  7. 就工程進行初步設計,並進行各項影響研究和地盤勘
    測工作,以確定工程設計是否可行。
4.這些研究主要會為三個計劃研究的地區製備多份推薦採用
的發展大綱圖、各個優先行動區的詳細發展藍圖,以及各
個工程組合的初步工程設計、成本預算和實施計劃。 5.拓展署署長建議聘請顧問分別就各個計劃研究的地區進行
研究,而有關研究會在一九九七年九月至十二月間展開,在
二零零零年完成。

理由

6. 全港發展策略檢討找出了多個策略性增長地區,以應付預
計中期和長遠的人口和就業需求的增長。鑑於我們需要頗長
的時間來完成規劃程序,然後才能提供「未開發」土地1和基
礎設施作實際發展,因此我們需要盡快進行研究,以便制訂
發展計劃和確定各項擬議發展的工程是否可行。此外,由於
我們迫切需要更多的住宅用地 (特別在中期發展方面),所以
我們必須採取綜合進行規劃和工程研究的方法,以加快發展
過程。 1 「未開發」土地指未經積極規劃和制訂發展計劃的土地,同時,這些土地也未獲當局承諾
提供協調的基礎設施服務。
7. 按照一貫採用的規劃步驟,我們首先進行規劃大綱研究,
並透過初步影響評估,建議發展計劃和主要的規劃規範。在
完成規劃大綱研究後,我們便會為已定出的工程計劃展開初
步工程可行性研究。待初步工程可行性研究完成並獲得批准
後,我們會在資源分配工作中申請撥款,然後進行工程可行
性研究,並透過詳細的影響評估,擬定初步設計。我們並會
進行地盤勘測工作,確定各項工程是否可行。我們在確定工
程可行後,便可展開土地徵用工作。至於詳細設計,則在上
述工作完成後才展開。
8. 為加快發展過程,我們現建議綜合進行所需的規劃和工程
可行性研究,以確定各個策略性增長地區的可接受程度和是
否可以進行基礎設施工程。採用綜合研究方法,可讓規劃的
工作和工程各項評估工作同時交替進行。這個方法會消除完
成規劃大綱研究與展開工程可行性研究之間的時間差距。由
於把初步工程可行性研究和工程可行性研究納入綜合研究內
,我們若獲得撥款,便可在綜合研究完成後,立即進行詳細
的環境影響評估和工程設計工作。根據這個方法,估計我們
可以把發展過程所需的時間縮短約一至兩年。
9. 由於內部資源不足,拓展署署長建議聘請顧問進行各項研
究和監督有關的地盤勘測工作。

財政影響

10. 按付款當日價格計算,估計558CL、559CL和560CL三項
工程計劃的建設費用總額為1億2,670萬元,分項數字如下-
558CL559CL560CL
百萬元
(a) 顧問費
  1. 規劃研究和
    景觀與視覺
    影響評估研
7.45.94.7
  1. 交通和運輸
    評估研究
4.53.53.8
  1. 工程研究
8.46.74.5
  1. 環境影響評
    估研究
5.24.22.4
  1. 社會經濟評
    估和實施方
    案研究
1.11.00.9
  1. 監督地盤勘
    測工作
1.51.00.5
  1. 顧問費總額
28.122.316.8
(b) 地盤勘測工
15.010.05.0
(c) 應急費用4.3
______
3.2
______
2.2
______
小計47.435.524.0(按1996年12月
價格計算)
(d) 通脹準備金8.3
______
6.7
______
4.8
______
總計55.7
______
42.2
______
28.8
______
(按付款當日
價格計算)

按人工作月數估計的顧問費分項數字載於附件IIIIII
11. 如獲批准,我們會作出分期開支安排如下-

年度百萬元
(1996年12月)
價格調整
因數
百萬元
(付款當日價格)
558CL559CL560CL558CL559CL560CL
1997 - 989.65.52.71.0675010.25.92.9
1998 - 9923.417.010.91.1635827.219.812.7
1999 - 200014.4
______
13.0
______
10.4
______
1.26830
______
18.3
______
16.5
______
13.2
______
47.4
______
35.5
______
24.0
______
55.7
______
42.2
______
28.8
______

12.我們按政府對一九九七至二零零零年期間工資和建造價
格趨勢所作的預測,制訂按付款當日價格計算的預算。我
們會以總價合約形式,批出建議的顧問研究工作。由於顧
問研究為期超過12個月,顧問合約內會訂有可因應通脹調
整價格的條文。我們會以重新計算工程數量的標準合約形
式,為地盤勘測工作招標,因為這些工作的確實數量可能
會因應實際岩土情況而有所改變。由於合約期不超過21個
月,合約內不會訂有可因應通脹調整價格的條文。
13.建議的研究不會帶來經常的財政負擔。

公眾諮詢

14.在上述各項研究進行期間,以及研究完成後,我們都會
就綜合規劃和工程研究的結果和建議,徵詢有關區議會的
意見。

環境影響

15.擬進行的研究不會對環境造成影響。研究工作包括由顧
問進行環境評估,以確定建議發展計劃是否可行,並制訂
所需的各項紓減環境影響措施。在三項研究中進行環境評
估所需的費用估計為1,180萬元,這筆費用已列入建議研究
的整體費用內。

土地徵用

16. 上述各項研究均無須徵用土地。

背景資料

17.根據全港發展策略檢討的最新預測,可供進行目前已核
准的各項發展計劃(尤其是為應付預計房屋需求而進行的計
劃)的土地,到二零零一年會大大減少。現有資料顯示,我
們需發展新的策略性增長區,以應付中期,即在二零零一至
二零零六年期間的人口增長(750 000人)。此外,我們也需擬
訂發展計劃,以應付長遠期,即在二零零六至二零一一年期
間進一步的人口增長(900 000人)。 18.為加快供應土地以應付房屋需求,全港發展策略檢討已
概括地在全港各處定出了多個中期和長期策略性增長發展
區。這些地區可容納人口多少,則尚待進一步研究。現有
資料顯示,到二零一一年,新界西北、新界東北,以及港
島南和南丫島可容納的增長人口,分別為200 000、120 000
和60 000。
19.一九九七年三月,我們把558CL、559CL和560CL三項工
程計劃提升為乙級。我們計劃在一九九七年九月至十二月間
展開擬議的研究,以便在二零零零年完成。
20.在一九九七至九八年度預算中,我們要求撥款,以便在
新界西北、新界東北,以及港島南和南丫島三個策略性增
長發展區進行一貫的規劃大綱研究;三項研究的承擔額分
別為 795萬元、798萬元和500萬元。這些項目均在總目 118
「規劃署」分目700「一般其他非經常開支」項下獲得批准
。上文第2段的建議如獲委員批准,上述規劃大綱研究便會
納入擬議綜合研究的範圍內,而我們再無須為規劃大綱研
究申請撥款。到目前為止,總目118「規劃署」分目700「

般其他非經常開支」項下並無就三項規劃大綱研究
承付任何開支。
房屋科
一九九七年五月


PWSC(97-98)33 附件I

558CL-新界西北規劃及發展研究:
顧問費及地盤勘測工作

估計顧問費的分項數字
顧問的員工開支預計的人
工作月數
總薪級
平均薪點
倍數估計費用
(百萬元)
(a) 規劃研究和
景觀與視覺影
響評估研究
專業人員
技術人員
7.553
1.332
40
16
3
3
6.24
1.19
(b) 交通和運輸
評估研究
專業人員
技術人員
1.602
6.131
40
16
3
3
3.59
0.90
(c) 工程研究專業人員
技術人員
2.664
4.382
40
16
3
3
7.08
1.36
(d) 環境影響評
估研究
專業人員
技術人員
5.882
5.421
40
16
3
3
4.30
0.86
(e) 社會經濟評
估和實施方案
研究
專業人員
技術人員
266.
431.
40
16
3
3
1.04
0.08
(f) 監督地盤勘
測工作
專業人員
技術人員
167.
565.
40
16
3
3
1.19
0.31
___________
顧問的員工開支總額28.14
___________

註:
  1. 採用倍數3乘以總薪級平均薪點,以計算員工開支總
    額 (包括顧問間接費和利潤),是因為有關人員會受
    聘在顧問的辦事處工作。(在一九九六年四月一日
    ,總薪級第40點的月薪為55,390元,總薪級第16點
    的月薪為18,595元。)
  2. 上述數字是根據拓展署署長和規劃署署長共同擬訂
    的預算計算出來。我們必須透過一貫的費用總價競
    投方式選出顧問後,才能知道實際的人工作月數和
    實際所需的費用。


PWSC(97-98)33 附件II

559CL-新界東北規劃及發展研究:
顧問費及地盤勘測工作

估計顧問費的分項數字
顧問的員工開支預計的人
工作月數
總薪級
平均薪點
倍數估計費用
(百萬元)
(a) 規劃研究和
景觀與視覺影
響評估研究
專業人員
技術人員
9.732
6.851
40
16
3
3
4.94
0.94
(b) 交通和運輸
評估研究
專業人員
技術人員
6.851
2.551
40
16
3
3
2.80
0.70
(c) 工程研究專業人員
技術人員
3.463
9.901
40
16
3
3
5.56
1.11
(d) 環境影響評
估研究
專業人員
技術人員
1.302
2.731
40
16
3
3
3.54
0.71
(e) 社會經濟評
估和實施方案
研究
專業人員
技術人員
365.
251.
40
16
3
3
0.89
0.07
(f) 監督地盤勘
測工作
專業人員
技術人員
814.
593.
40
16
3
3
0.80
0.20
________
顧問的員工開支總額622.2
________


註:
  1. 採用倍數3乘以總薪級平均薪點,以計算員工開支總
    額(包括顧問間接費和利潤),是因為有關人員會受聘
    在顧問的辦事處工作。(在一九九六年四月一日,總
    薪級第 40 點的月薪為55,390元,總薪級第16點的月薪
    為18,595元。)
  2. 上述數字是根據拓展署署長和規劃署署長共同擬訂
    的預算計算出來。我們必須透過一貫的費用總價競
    投方式選出顧問後,才能知道實際的人工作月數和
    實際所需的費用。

PWSC(97-98)33 附件III

560CL-港島南和南丫島規劃及發展
研究:顧問費及地盤勘測工作

估計顧問費的分項數字
顧問的員工開支預計的人
工作月數
總薪級
平均薪點
倍數估計費用
(百萬元)
(a) 規劃研究和
景觀與視覺影
響評估研究
專業人員
技術人員
3.832
3.621
40
16
3
3
3.96
0.76
(b) 交通和運輸
評估研究
專業人員
技術人員
8.351
3.621
40
16
3
3
3.05
0.76
(c) 工程研究專業人員
技術人員
2.632
3.441
40
16
3
3
3.76
0.75
(d) 環境影響評
估研究
專業人員
技術人員
1.921
177.
40
16
3
3
1.98
0.40
(e) 社會經濟評
估和實施方案
研究
專業人員
技術人員
694.
081.
40
16
3
3
0.78
0.06
(f) 監督地盤勘
測工作
專業人員
技術人員
412.
791.
40
16
3
3
0.40
0.10
_________
顧問的員工開支總額616.7
_________

註:
  1. 採用倍數3乘以總薪級平均薪點,以計算員工開支總額
    (包括顧問間接費和利潤),是因為有關人員會受聘在顧
    問的辦事處工作。(在一九九六年四月一日,總薪級第
    40點的月薪為55,390元,總薪級第16 點的月薪為18,595
    元。)
  2. 上述數字是根據拓展署署長和規劃署署長共同擬訂的
    預算計算出來。我們必須透過一貫的費用總價競投方
    式選出顧問後,才能知道實際的人工作月數和實際所
    需的費用。






Last Updated on 16 August 1999