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2010年1月28日 星期四

翻版菜園村明益地產商

壹週刊 A050-054  |   時事  |   壹號頭條 2010-01-28
翻版菜園村明益地產商
正當高鐵被評地產項目,硬毀菜園村只為服侍富豪,那邊廂政府悄悄在新界北炮製「翻版菜園村」,不但剷平逾十條鄉村,甚至容許地產發展商踩入高生態價值的保育濕地。
身是觀鳥發燒友的前天文台長林超英,早前在網誌上炮轟政府受「有勢力人士」脅迫,開放塱原濕地,雖然發展局局長林鄭月娥直斥林超英「荒謬」,但本刊發現, 「有勢力人士」豈止倒泥霸地的新界土豪;剛公布的新界北新市鎮計劃,竟「巧合地」將長實、新世界和恒基等大地產商早年買落的呎價數元的「農地」和「科學價 值」保育地,劃成「低密度住宅」,發展商毋須補地價便可建豪宅,賺數百倍利潤。
「香港人辛苦努力保下來的塱原高生態價值地區,竟然再有 『有勢力人士』計劃以『發展』入 侵,並且靜悄悄地成功迫使政府部門把塱原規劃成一種以前從未有過但帶着『綜合發展』四個字的地區 ……」前天文台長林超英早前在網誌上講這番話,是針對規劃署去年十一月推出的「新界東北新發展區」規劃諮詢。
諮詢文件中提到新界東北(塱原、粉嶺及打鼓嶺一帶)將發展成新市鎮,容納十三萬人居住,第二階段諮詢剛完成,還會再作三個階段的諮詢後才落實,但未有時間表。
一晚填平你塊田
「我覺得林超英好有正義感,講其他人唔敢講嘅嘢。」前上水鄉事委員會主席簡炳墀說。居住在塱原附近河上鄉四十多年的侯太樂申訴,受「有勢力人士」欺侮:「阿媽噚晚種菜,第二朝返嚟竟然已經俾人填平咗塊地!」
說,母親數十年來在河上鄉耕種,養大九兄弟姊妹,但在去年七月,侯老太的農田一夜間被人填平。他們一家雖又報警,又向多個政府部門投訴,但不得要領。簡炳 墀指沒村長首肯,外人無法入村倒泥:「有人倒泥頭,警察同區議會都干涉唔到,得村長可以話事。有外人走入去亂咁倒泥,如果事前冇村長批准,實俾鄉下人打 死!」
「村長同阿媽講幾次,叫我阿媽賣塊地俾佢發展,阿媽唔肯,估唔到搞成咁!」侯太樂口中的村長,是他同村兄弟侯志強。
刊翻查地契,北區區議會副主席侯志強與其他人士早在五年前以五百一十萬元購入了附近地皮,近日已建兩幢村屋,另外亦有數間村屋已獲批興建。侯太樂母親的農 地,就在那堆村屋中間,阻礙發展。侯太樂指,自從他公開了事件,多次被人恐嚇,為保家人安全,他在全屋周圍裝上攝錄機。侯志強否認是堆泥主腦。
志強雖為新界五大族侯氏後人,但族中輩份低,據悉他早年跟江湖中人張栢芝父親鬍鬚勇稔熟,又曾從事「白牌車」生意,接載乘客穿梭來往深圳。侯在上水一直以 簡炳墀馬首是瞻,三年,簡落敗上水鄉事委員會選舉,退出政壇,侯志強於是自立門戶。七年,侯終贏得上水鄉事委員會主席一職,自動成為北區區議員。自 此,他逐漸疏遠簡炳墀,表面仍恭維。
侯從政經驗極淺,但野心勃勃,他進身北區區議會後,不顧其他鄉事派反對,私下靠攏民建聯蘇西智,最終 蘇、侯分別任區議會正、副主席。後台強硬的侯志強向來視政府如無物,他有部分業權的塱原濕地農莊,去年九月被指非法經營,規劃署更限令終止這個違例發展。 不過,侯表明無意停辦,反指政府欺壓原居民,阻礙原居民的土地發展。
長實農地升值百倍
除了土豪磨拳擦掌,大發展商更一早進駐 新界北。早在九三年,長實當大股東的Hilder Company Limited,以四百六十多萬購入塱原一大片農地,由於該地一直被劃為農地,不易更改用途;加上三年,塱原濕地的生態價值因受社會關注,被列為「十二 幅須優先加強保育的地點」,這幅地難有作為。
事隔八年,政府去年推出了「新界東北新發展區」規劃諮詢,不但將塱原「開放發展」,更巧合地將長實的「農地」規劃成「住宅發展用地」;換言之,長實毋須申請改變土地用途,呎價百元的荒地,便變成呎價萬元的上水豪宅(毗鄰的St. Andrews Place便呎價一萬)。
環保團體見到有關規劃大綱時,曾約見規劃署,官員亦坦言無可奈何,吐出一句︰「無辦法,呢個係現實,所有嘢都可以妥協!」居住在附近古洞北的村代表藍少虎 直指,今次是菜園村翻版,「根本係官商勾結嘅項目,點解發展商手中嘅地將來全部變晒住宅用地,根本就係為發展商度身訂造!」
恒基新世界分杯羹
新界東北的發展規劃,除益了長實,也益了在粉嶺北插旗的恒基和新世界。
「恒基一早幾乎收晒成條村嘅地,呢啲係農地,第時就變成住宅發展!」馬屎埔村村民關漢貴指,數年前,當新界東北發展的計劃曝光時,恒基便開始在馬屎埔村積極收購,至今,幾乎整條村都已經被恒基收購。
「而家仲有啲小業主唔肯賣俾恒基,恒基收唔到嘅地,政府就規劃成公園用途。你話如果唔係官商勾結,點會有咁啱!」關漢貴越說越氣憤。與馬屎埔毗鄰的石湖新村,就有新世界早早插旗。
「前兩年已經見佢哋打樁,我哋睇規劃圖,知道係起三層高村屋。奇怪在,三層高竟然打樁百米咁深?!」住在地盤旁的石湖新村村民林玉君指,當年地盤打樁時,他所住的寮屋震得不能居住,牆身出現裂痕,窗戶震碎。
聞,新世界先後多次向城規會申請,把三層高的樓宇加高成廿多層,不過申請被拒。怎料現在規劃大綱竟准新世界建高密度住宅。林玉君說,若規劃落實,新世界必 定第一時間將這批只得外殼的村屋剷平,然後興建高樓大廈。粉嶺北這幅農地,當年收購價不過十元一呎,他日若果起好樓,賣出去,一呎起碼四千。
對於新界東北新發展區被評為官商勾結的地產項目,規劃署發言人回應時強調,初步發展大綱圖上各個土地用途的建議是平衡過多項不同規劃因素的結果,屬規劃及工程研究的專業決定,絕無遷就任何人士擁有的土地。
觀鳥會主席張浩輝指,塱原一帶幾乎是本港最後的保育地,若果容許發展建屋,勢必破壞本來的天然環境,趕走原本在內棲息的雀鳥。
反高鐵一役中聲名大噪的公共專業聯盟主席黎廣德直指,這個規劃猶如高鐵翻版,他指自從可持續發展委員會在三年成立後,任何涉及發展的諮詢都應該有五階段 的諮詢模式,亦應該有不同方案可供市民選擇,但今次的規劃卻違反一貫程序,政府不但沒有做好社會影響評估,只一味向錢看,隨時變成繼菜園村後另一個戰場!
列入保育地段村民發難
有村民拒絕發展,也有村民因地劃入「保育地段」,不容任何發展,發達大計成空。上週,一班村民在通往塱原濕地的入口,掛上橫額,寫着「私人土地 嚴禁進入及拍攝」,更大大字列明「違者格殺勿論」。
上水鄉事委員會總務侯慶全直言,規劃中,政府將部分塱原地區劃入濕地保育區,既不收地賠償,又扼殺原居民業權發展。他估計受影響涉及的農地約佔400 500萬平方呎,按照農地賠償涉款約34億元。

2010年1月24日 星期日

新界北發展諮詢:圈地式公私合營 村民將被連根拔起





 
 

圖一,新界東北新發展區規劃圖
圖二,馬屎埔村民關先生當場踩爛紅菜頭,象徵著地產商將他們連根拔起並踩碎
圖三,村民代表,向官員提交村民意願書,及新鮮採摘的香蕉

1月23日,獨立媒體特約記者於下午兩點半參加了新界東北新發展區第二階段的諮詢會。該計劃是行政長官曾蔭權於2007-2008年施政報告中宣佈推動的十大基建之一,而諮詢會是讓當地居民與政府官員就著「新界東北新發展區」進行對話。

此次諮詢會新界北區天平山村,石湖新村,馬屎埔及虎地坳村四村村民所組成了「粉嶺北新發展區寮屋居民關注組」。在新界北居民力迫下,政府終於在1月 23日召開居民諮詢會,然而決策官員並沒有出席。多名講者指出圈地式公私合營發展計劃,使規劃和可行性評估的主次顛倒,不單鼓勵發展商偷步收地,亦令到居 民處於弱勢。村民質疑整個發展,是要把他們經營了幾十年的社區,連根拔起。

諮詢會首先由顧問公司闡釋粉嶺北的初步發展規劃圖。顧問公司代表預計,將要建成的粉嶺北新發展區將是一個擁有48000人口的新市鎮。這一新市鎮主 要是沿梧桐河南岸集中發展的啞鈴型區域。在這區域的中間和東南部將著重發展公私營住宅區和中心公園等各種福利康樂設施。
而在西北區域,將設立污水處理廠等 政府設施。而計劃尚屬初步階段,交通、生態等各項評估皆未完成。而預計動工時間為2014年,居民最快可以2019年遷入。

當日政府代表的報告主要集中在此區域未來遠景規劃方面而並未提及本地居民的安置問題。後來,由處於粉嶺北新發展區中受影響的各村村民代表發言。面對 政府決策上對他們輕視,村民們並沒有呼天搶地的一味指責。而是精心準備好了各自的發言稿,配以精美的ppt,面對政府代表據理力爭,有禮有節。





虎地坳村:石板路上手牽手,膝蓋涉水趕回家


虎地坳村代表毛先生首先講述了這個位於梧桐河下游村民最動人的故事。他說,過去虎地坳村連年遭受水災風災,水浸期間村民都是相互手牽手,一步步邁過 及膝的洪水,淌水回家。而這些並不能難倒村民,反而相持互助,讓鄰里間的關係更加融洽。而03年的梧桐河改造也並不能讓當地居民受益很久,相反,河水治理 好了,便開始建大樓。

毛先生繼而對政府規劃提出了質疑,他表示不能理解為何政府要將整個虎地坳村連根拔起,修建汙水處理廠,為何不能在河北岸的平坦地區建造這些政府設施。他也表示,不能接受政府這種毀掉粉嶺北現存的家園,而為別人興建家園的發展模式,同時表達了不遷不拆的訴求。

天平山村:新舊區包圍,在石屎森林中四面楚歌


雖然天平山村未處於規劃區內,但天平山村的心姐和民哥也指出,政府現今的規劃,已經對村裡造成了嚴重的影響。例如,高聳入雲的貨櫃牆,讓當地農作物減產;而巨大的噪聲也讓居民不勝滋擾。請參見香港批判地理學會的(粉嶺北:有關發展商收地、逼遷、擅改土地利用的事實記述)。村民曾經向政府投訴,而政府認為這既不違法,同時也不合法,竟未予理睬。

天平山村代表又提出,其實現在天平山村已經在奕翠園、翠麗花園和北區運動場三個「屏風」的遮蔽下,出現了諸多不便,而再加上政府的最新規劃,太平山 村將會被大樓重重包圍,不見天日。他們更提出,政府如果將原有的綠化地帶變為城市,將增加「不透水層(impervious surfaces)」,即諸如屋頂,瀝青,水泥路及停車場等不具有透水性的地表的增加。而這將造成城市的防洪壓力加大,並有可能直接倒灌進被高樓重重包圍 的太平山村。同時也將受到城市熱島效應的侵襲,令當地居住環境變差。

馬屎埔:工程還未起,家園已無存


雖然粉嶺北的發展工程將由2014年才開始,但轟轟烈烈的圈地運動早就如火如荼了。馬屎埔村的關先生用了一位已經被強制遷出的70歲婆婆做例子,她 在馬屎埔村住了48年,從一無所有到一磚一瓦的搭建起自己的家園,本應安享晚年的時候,卻遭遇恆基地產收地,跟她解釋的人員告訴婆婆,她住的區域將要用作 起公屋,並拿出法庭的收樓令要求她一家人無條件遷出。令人匪夷所思的是,為何用來興建公屋的土地竟然是由一傢俬人公司來操作的?婆婆形容自己就好像田裡的 紅菜頭,安安靜靜的在土裡生長了一輩子,卻與自己的土地離開,被連根拔起。

可怕的是,馬屎埔村竟然已經有90%的土地被如此收走!當中更有「不光明」的手段,而那些被棄置的房屋現已窗破頂漏,周邊的土地也在幾個月中被雜草佔據,一片荒原廢墟之景象,只等政府工程令下,便立刻大興土木。

關先生將矛頭直指「公私營機構合作」這一新市鎮發展方式,即由發展商或地主自行收地,收低價值可利用各種手段而調低。而土地亦因不經拍賣賣出,補償地價較低。由此使得收地過程變得沒有明確依據,土地使用者與租住者的權利無法得到保證,補償方面的申索程序也蕩然無存。

黎廣德:懸崖勒馬

公共專業聯盟學者黎廣德也與會發言。他首先批評,今次到會的政府人員為土木工程拓展署和規劃署的執行人員,而並非決策者,他希望在場官員可以如實將 居民訴求呈送給決策官員。他指出,目前政府資訊與行為存在兩大錯誤:1.居民「有得說,無得選」,政府雖然在姿態上聽取居民訴求,但在實際上卻並未給出任 何可選項,使得諮詢並無成效可言;2.政府未研究先定案,事先未有與本地居民入村溝通的情況下,既沒有社會影響評估,也沒有環境影響評估,便早早規劃出了 發展藍圖,可謂不分主次先後。

就此,黎廣德先生提出四大建議:1,建議政府先做研究:有關環境影響,社區影響,土地價值等評估。2,政府應確立不同方案,給本地居民以選擇權。因 為,即使是一個容納13萬居民的市鎮,也理應有其他方案。3,基於特首曾蔭權於07年提出的切實做好公眾參與的承諾,政府應當讓公眾切實參與到規劃中,並 有自己選擇的權利,同時也應當重視居民故土難離的感性訴求。4,鑑於規劃區內已經造成了諸多擾民的情況出現,建議立即停止地產商一切強迫拆遷的行動,並對 「公私營機構合作」這一發展方式的問題做出改進及應對。

陳劍青:翻版天水圍

香港批判地理學會的陳劍青先生則闡述了村民與其生活土地之聯繫的重要性,他指出,此種破壞性發展方式將對處於古洞北和粉嶺北的塱原濕地環境造成巨大 破壞。同時,他認為「公私營機構合作」將讓粉嶺北成為天水圍的翻版。雖然政府在本區計劃中積極推動教育醫療等六大產業,但這並非能夠促進本地經濟的有力方 法。而圈地式的「公私營機構合作」反而是癥結之所在,因為,當地居民依舊不能參與到社區的經濟當中。

政府代表:將會轉達意見

就之前的各方意見,規劃署代表進行了簡短的答覆。此名官員首先表示,粉嶺北的發展將會是一個長期過程,居民短時間內不必過分擔心搬遷問題——但他並未提及之後具體的探討和諮詢時間。不過我們可以從新界東北新發展區第二階段公眾參與摘要第三頁中窺見,其所預計的「確定發展藍圖細節」的第三階段也是在2010年之內,也就意味著政府10個月內應當有詳細的對本地居民安置方式的措施出臺。

官員指稱,有關地產商在馬屎埔的圈地問題,乃是因政府早在1999已經開始了對這一片區域改為新市鎮的規劃。但因經歴2003年非典、禽流感衝擊等 因素,造成的香港經濟困難而擱置,想必是各大地產商藉此時機開始收地。同時,關於粉嶺北河畔市鎮的發展與佈局,是經由工程規劃與地理環境綜合考量而決定, 無關與地產商的利益輸送。

對於之前居民代表所提出的公私營合作形式發展的指摘,規劃署官員表示,「公私營合作」只是政府發展的八種方式的其中之一,至今如何發展並未有定論。 但據香港《大公報》2007年11月30日報導:「香港特區政府正計劃以公私營合作形式打造北區新市鎮,以提供土地作住屋、就業、高增值及無污染工業等不 同用途,有關工程將在二○一四年展開,涉及的土地包括古洞北、粉嶺北和坪輋/打鼓嶺三個新發展區。」(文件出處),不知政府對此會如何解釋?
觀乎整場諮詢會,顧問公司及政府一前一後總共發言不到十五分鐘,但顯而易見,面對四村村民居民的訴求,他們的回應是風馬牛不相及的。

雖然土木工程拓展署和規劃署在每個座椅上都放了一本印刷精美的《新界東北新發展區第二階段公眾參與摘要》, 但細看下去,竟然是距今兩個月了,也就是二零零九年十一月的出版物。而轉看冊子背面的意見信息,竟然將提意見的死線,設為「2010年1月12日」——也 就是截止於將近兩週前。而在場官員表示,此舉正是表現了政府期望與居民有更深入探討的誠意。冊子中的規劃遠景,根本於現在的居民不遷不拆的訴求毫無關聯。 所提及的「以人為本」,更是將眼光放在了新市鎮建成後的和諧規劃上,但是,面對眼前諸多居民的生計問題,政府官員表示,依然在研究當中。因政府官員依然未 有落區與當地村民交流,導致發展並未與各個村落配合,我們期待政府更積極的舉措。

既然政府已經在99年宣佈了規劃遠景,那麼會不會03年對梧桐河的改造,本身就是政府有意識的發展行為?而至今這十年中,居民所承受的被圈地損失, 政府又應當如何承擔?這其中包括貨櫃牆問題,石湖新村的新世界地產問題,以及馬屎埔的迫遷問題,會上皆有居民展示剪報作證。但是,規劃署助理署長黃偉民 稱,諮詢期內未收到居民及發展上的強烈反對,不知看過報導之後,黃先生又會如何作答?

「香港獨立媒體網」亦將繼續跟進此議題。

「香港獨立媒體網」特約記者 張虓 黃俊邦 梁錫麟

(http://www.inmediahk.net/node/1005904)